《書劍集》豬價與房價

taiwanp

2014-05-12

◎歐陽書劍

端午節豬價再揚升，增加供給的解決方案立刻出爐；房價漲不停，民怨持續攀升，但官方受制於利益團體及官僚牽制，施政左支右絀，獻策的各方對於解決方案也莫衷一是，於是低利率環境經常成為代罪羔羊。然而，從豬價和房價的簡單對比，更凸顯出貨幣政策不能是解決房價的主要手段。

如果豬肉價格上揚，能否要求中央銀行透過貨幣政策影響利率以抑制豬價上漲？牛排呢？葡萄呢？聽起來似乎有一點可笑，答案因此也很明顯。那麼，房價呢？假設只有房價持續上揚，央行應調升政策利率嗎？這個問題似乎困難一點，但從政策邏輯來說，並不那麼難解。

中央銀行的任務本就是透過公開市場操作等貨幣政策操作工具，調控貨幣總計數或利率水準，以達到物價穩定等最終經濟目標，所以央行確實有能力操控利率，進而影響一般物價水準。房地產是資產的一種，房價當然也會受利率影響，但其價格的波動因素更為複雜，除了可供自用的價值判斷外，也有投資或投機的心理因素。

房價受利率影響的想法可以很單純。若是貸款買房，計算利息後的總房價在低利率時相對較低，需求量自然增加；對炒家而言，低利率使持有成本降低，若預期房價上漲的速度高於利率，預期心理的需求增加，自然助長房價上揚。

房價和利率高低本就有關聯，而利率又受央行政策影響，所以在房價飆漲的過程中，很容易找到央行的角色；也就是不管從理論或實證，都可以找到貨幣政策和房價的關係。不過，就像央行不能因為任一商品價格上漲而調整貨幣政策，貨幣政策的調整，自然不能被房價綁架。

二○○八年美國次貸危機引起全球海嘯後，美國聯邦準備理事會（Fed）在二十一世紀最初幾年的貨幣寬鬆政策受到最多質疑，但Fed並不認為，貨幣寬鬆政策下的低利率是房價飆漲以致泡沫化的元凶。

今年才卸任的前Fed主席柏南克（Ben Bernanke）多次想要釐清貨幣政策與房市泡沫的關係。他認為，在質疑寬鬆的貨幣政策前，應回答兩個問題：第一是寬鬆的貨幣政策是否適合當時的總體經濟環境？第二是貨幣政策對於房價的影響程度如何？為何其他國家也處低利率，卻未發生同樣的飆漲情形？

柏南克的結論是，在二十一世紀初，美國經濟剛從衰退中復甦，寬鬆的貨幣政策合理；且從經濟模型也可發現，房價上漲不能歸因於貨幣政策或總體環境。房貸新產品、免頭期款及貸放條件鬆散的亂象，以及貸放雙方都認為房價會持續上漲等現象，才是當時房價持續上漲的原因。

豬價和房價上漲的理由當然不同，豬肉和房地產的消費、資產特質、規模及重要性的差別更大，但透過其比較，卻清楚顯露個別商品或資產的價格，並非全由利率指引；而低利率也未必會使房價上揚，日本就是一個反證。即使利率一直處於低點，但經濟失落二十年的日本房價，在一九九一年後幾乎一路下滑，未曾回頭。

不管是豬肉、牛排、葡萄或不動產價格的單獨上揚，都不能以狹義的貨幣政策因應，但當大部份商品價格都持續上揚時，貨幣政策就要登場；也就是說，可以從總體經濟環境討論目前的利率是否偏低，但絕不要只為了壓抑房價而要求央行調升利率。

當豬肉價格上漲時，我們很自然地會從供需兩方面檢討豬肉價格上揚的原因；要解決房價飆漲的問題，也應找出其不正常上揚的真正理由，如此才能對症下藥。

文章來源

蘇少儀

傻小孩..............
民以食為天,沒有民以房為天這句話吧!!!

比較兩樣物件要在共同的基礎上才能比較,怎麼拿兩個不在同一個基礎的物件來比較.
房價,耐久財--並非民生必須品(可買,可不買)
豬價,消費材--民生必須品(民眾重要動物蛋白質及能量來源)

但只要炒作,主管機關為民眾褔祉,就一定要出手干預!!!